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疫情下的楼市走向:降房价与松调控预期能否实现
时间:2020-02-20 08:25:00 来源:法治周末 点击:0 原文:点击查看

法治周末记者 肖莎

“3月的楼市小阳春就不要想了。受新冠肺炎疫情的影响,很多房产中介门店近一个月的业绩还抵不上之前一天的业绩。”

中原地产中国区副总裁刘天旸2月17日接受法治周末记者采访时说,如果3月份还是这种状况,房产中介行业收缩门店的可能性比较大。

中国楼市已经进入存量房市场,二手房市场的表现在很大程度上反映了整个行业的现状。

在这种背景下,自2月12日起,浙江省、上海市、江苏无锡、陕西西安、湖南衡阳、四川成都、江西南昌、福州厦门等多地政府为了平稳市场,相继出台了稳定房地产行业相关的政策,这些政策不仅涉及房产业供应端的土地市场,还涉及需求端的购房者。

此外,全联房地产商会、江西省房地产协会、安徽省房地产协会也分别向相关部门提交了关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议,江西省房协和安徽省房协提的建议中,都有放松调控政策的内容,如适当放宽价格备案限制、阶段性放宽预售政策等。

多位受访专家表示,各地当前针对房地产行业出台的政策都是“边边角角”的,没有触及可能影响行业发展核心的限购、限贷、限售、限价政策。

企业最大的问题是缺钱

当前主要是帮企业活下去

在给相关部门提政策建议之前,全联房地产商会对72家企业进行了调研。

调研发现,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%至50%。然而为了防止疫情进一步扩散,房企响应政府号召,暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待,这一系列举措,给房企带来了巨大的影响,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。

刘天旸告诉记者,其实包括房企在内的很多企业,在经营收入受到严重影响的情况下,最大的问题就是资金,其实就是缺钱。

“可以看到从中央到地方给到企业或者房地产行业的最主要的政策也是融资方面的,政策的首要逻辑是通过资金支持让企业活下去。”刘天旸说。

中国人民银行金融市场司副司长彭立峰2月14日在国务院联防联控机制新闻发布会上表示,要强化金融对疫情防控的支持。要加大信贷支持力度,保持贷款合理增速,降低贷款利率,减免服务费用,降低企业融资成本。增加信用贷款和中长期贷款投放,加大对小微和民营企业支持力度。简化审批流程,审批放贷要快。对有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业,不得盲目抽贷、断贷、压贷。

易居研究员智库中心研究总监严跃进梳理各地出台的关于房地产行业的政策也发现,无锡等地也都要求落实银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难。同时基本上出台政策的省市都在土地出让金的缴纳方面进行了支持,缓解企业的资金压力。

比如,西安允许开发商分期缴纳土地出让金,无锡允许符合条件的企业延期缴纳土地出让金,南昌还调低了竞拍土地时竞买保证金的比例。

“这些政策目的都是给企业减负。”刘天旸提醒,无论是金融政策还是减负政策,最好有个落实的时间表,“至少公开信息看到的能够比较容易获得低息贷款的案例很少,包括什么情况下不能抽贷、断贷、压贷,也应该有细则”。

刘天旸认为,此次疫情其实也提醒企业要有风险意识,在正常经营的时候要做好应急预案,否则会很被动。“就像我们最近也跟很多业内人士聊。在很多企业都觉得资金紧张的时候,有部分现金流充裕的企业认为疫情对他们来说是个机会,可以在这种情况下收购一些比较优质的项目或企业。”刘天旸告诉记者。

需求端政策效果有限

企业销售回款仍然承压

法治周末记者梳理各地政策发现,目前的相关政策中,也有针对需求端购房者的。

由于现在很多地方对购房条件的要求包括连续多年缴纳社保且不能有断档,疫情如果引发企业断缴社保,员工很可能会失去购房资格。

成都就专门下发通知,因受疫情影响近两三个月社保缴纳出现某些状况的不影响购房资格。深圳则是出台了受到疫情影响延期偿还公积金贷款的相关政策。

在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来,成都和深圳的政策都很好地保护了购房者和拟购房者的利益,比较人性化。

“这些政策的目的也是为了促进销售,加快购房者的决策速度。”严跃进分析。

法治周末记者还看到,福州市还调整了商品房预售条件,疫情防控期间,经营性房地产项目达到总投资的25%以上,就能按规定予以办理商品房预售审批手续。

“降低预售条件的目的也是为了让开发商有更多的项目尽快入市。”但是严跃进认为疫情期间这些促进销售的政策对于实际销售的影响并不大,因为很多购房者的购房行为会暂缓。

半数购房者预期房价会下降

开发商降价可能性大

在接受法治周末记者采访时,严跃进开玩笑说,现在开发商最想要的政策应该是开放售楼处,同时老百姓敢去售楼处。“但目前肯定是不太现实。很多购房者是没有意愿出门去看房的。”

北京一直在准备买房的孟女士当前的状态比较典型。每天二手房中介发来的房源信息,她已经不太关注了,也没有在线上看房。她告诉记者,自己预期房价在疫情过去之后会下降,她还是倾向于去实地看房,毕竟线上看不到小区环境、位置情况,房子的格局和采光情况也只是看个大概,网上看心里没谱。

贝壳研究院、90度地产近期联合发起了“疫情下的住房消费者预期调查”。

调查结果显示,43.9%的受访者认为房价会小幅下跌,8.7%的受访者认为房价会大幅下跌;仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划,绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望;有60%的受访者表示不会在线上购房。

不过,刘天旸认为,新房市场和二手房市场的房价走势可能会有所不同。新房市场上,开发商很可能会出于回款压力,在疫情期间和疫情之后有一波降价的情况,比如恒大最近就开始了购房七五折的活动。

“很多企业的融资成本很高,据我了解,有些民营房企的融资成本在13%左右,如果回款慢,那么企业的经营压力会比较大。”刘天旸同时提醒购房者,应该注意,开发商不会对所有项目打折,热门项目的打折可能性还是比较低。

至于二手房市场的价格走势,刘天旸认为这要看业主本身的情况,对于不着急卖房的业主来说,还是不会降价。

这一论述和贝壳研究院的调查结果一致。贝壳研究员调查结果显示,为换取现金或担心价格下跌而降价卖房的业主较少,多数业主降价出售的意愿不强。对于开发商降价促销的活动,跟随降价的业主比例仅为29.7%,33%的业主维持原报价,更多的业主选择暂时不卖。

合硕机构首席分析师郭毅还对法治周末记者说,现在也有不少人向她咨询现在适不适合买房,因为不同类型的房子在疫情之后的走势也会有区别,她对于刚需和改善客户的购房建议是不一样的。

郭毅以北京举例,如果购房者是刚需客户,购买的是90平方米以下的刚需房,那么这类房子在北京市场上的存量比较大,而且都是限竞房,价格在近几年都比较稳定,疫情过后开发商可能为了促销而降价,刚需客户可以等一等。

如果购房者是改善客户,想要购买140平方米以上的大户型,那么北京市场此前由于出让了一批优质的地块,在今年会释放出一批140平方米至200平方米、价格在每平方米七八万元左右的房源,市场上现存一些均价每平方米五六万元的改善房源,一旦这批价格较高的房源释放,可能会带动改善市场房价上涨,所以改善客户的购房动作应当稍微提前一些。

疫情后放松调控可能性未可知

企业要努力“自救”

在接受法治周末记者采访时,多位受访专家都认为,当前针对房地产行业出台的政策都是“边边角角”的,没有触及可能影响行业发展核心的限购限贷限售限价政策。

也有不少人关心,此次疫情过后,政府是否会因为房地产市场的疲软而像“非典”后一样,出台刺激行业发展的政策,放松之前对行业的调控,房价是否有可能报复性反弹?

2003年,房地产行业处于市场化的起步阶段。2002年7月,当时的国土资源部第一次明确提出商品住宅、商业等用地必须通过招拍挂方式来公开出让,2003年8月底(非典疫情过后)国务院颁布了18号文件,正式指明房地产为国民经济的支柱产业,在这之后,房地产行业迅速发展,房价也随之上涨。

但中金公司研究部认为,现在和“非典”时期房地产行业的发展态势和政策环境不同。“非典”时行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展,而此轮政策端以稳为先。2003年楼市政策整体宽松,以支持市场扩张、刺激购房需求为主。但此轮楼市政策出发点为平稳市场,在房住不炒的大基调下实行因城施策的精细化、灵活化调控,政策层面不再出现“一刀切”式的放松或收紧。

刘天旸也判断,目前,国家对楼市调控的基调是“房住不炒”,目的是促进行业平稳发展。是否会放松之前的限购、限贷、限价等政策,改变调控大方向,要由中央根据疫情对经济的整体影响来判断。

“如果真的到了需要推翻之前多年的政策导向,需要通过刺激房地产行业来拉动经济的地步,经济受到的影响就会很严重。”刘天旸说。

严跃进则认为在部分地方可能会有利率下调、首付比例下调、放松预售条件等微调的可能,是否会在限购、限价上做调整,还不太好判断。

在接受法治周末记者采访时,刘天旸还建议,无论是房产中介行业还是房地产开发商,在目前没有办法大规模线下活动的情况下,不能寄希望于行业刺激政策,而是要先努力“自救”,无论是获客方式还是产品打造上都要重新思考。

“就像恒大最近线上购房的声势很大。且不说最终下定金的客户转化为实际购买的比例有多少,但它至少是锁定了大量的客户,而与客户保持高度的粘性,在这个阶段很重要。”刘天旸说,不过恒大的这种做法不适合中小企业,中小企业要探索一些其他的方式。

郭毅补充,在这次疫情中,小区物业的重要性也尤为凸显,物业管理服务良好的企业给业主的体验和安全感是完全不同的,未来影响购房者选房的指标除了价格和地段,物业也是很重要的影响因子,这也需要开发商在产品打造时做相应调整。

“门店关闭、无法带看、交易量下降势必会给经纪公司照成一定的冲击。中介行业今年最主要的目标首先是能够活着,然后是健康地活着。”刘天旸认为,房地产行业的明天会很好,我们不能倒在黎明前。

日期: 2020-02-20
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