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方明富:低价拿地高价卖房时代已终结 房企从追逐规模转变为构建生态系统
时间:2019-12-02 10:31:00 来源:和讯房产 点击:0 原文:点击查看

11月29日,由和讯房产主办的第十七届财经风云榜第十届地产金融创新峰会在北京悠唐皇冠假日酒店6层正式举办,本届主题为“敬畏于心·无畏于形,2020 呼唤地产文明4.0”,会上,金科股份(000656,股吧)联席总裁方明富发表题目为《焦灼时代,房企如何构建良性生态圈?》的演讲。

房地产行业进入稳定发展期,低价拿地高价卖房的时代已终结,房企从追逐规模转变为构建生态系统。”会上,方明富表示,金科以用户为本体,全面启动“四位一体”战略,即地产开发、科技投资运营、社区服务、文旅康养,构建美好生态圈。

以下为方明富演讲原文:

我发言的主题是“千亿金科 美好新生——从跨越式大发展到美好生态圈的建设。”

我们从城市生态、企业生态、区域生态三个层面来分析。

首先我们说生态系统是什么,自然界的空间内,生物与环境构成的有机整体,是系统开放、紧密联系、协同发展、动态平衡,这四大要素。和谐的生态大家看起来是非常赏心悦目的,失衡的生态是看起来比较心情忧郁的。

区域生态,是从区域维度来思考的。比如长三角城市群,到2030年全面建成具有全球影响力的世界级城市群,长三角城市群里面能级齐全,城市建紧密相连,协同发展,跟刚才那种生态的特点是相似的。区域的一体化,全省多个城市、多个能级实现了相对的协同。占2.2%的国土面积,有全国1/4的经济总量和1/4以上的工业总产值。

第二是粤港澳大湾区。我只是举几个例子来说明区域生态的重要性。到2030年,GDP总量预计4.62万亿美元,应该会成为全球四大湾区之首。它的港口经济、经济总量包括产业和人口的导入等等,这些大家应该比较清楚。从解放初期,东北经济的一枝独秀,到现在十九大城市群推动全国区域的融合发展,大家知道的一张图是我们全国十九大城市群的规划。刚才我们说区域之间的生态为什么要形成良性的闭环?比如长三角、珠三角,产业、经济、人口是协同的。

城市生态,再往下走是城市生态,城市生态是驱动城市发展的内在动因,不变则退,不变则滞。我们看一个比较典型的城市深圳,从1979到2018年,从1.96亿GDP到去年的2.42万亿GDP的增长,实现了高科技、互联网、科技、金融、汽车、物流等多元化的产业发展。深圳的高新技术、文化创意、现代物流、金融行业,支撑了整个深圳的高速增长。8月18号中央国务院发文的关于建设中国特色社会主义先行示范区,我们预计深圳会再一次走在城市发展的行列。

拥有良好产业协同城市生态圈的不止深圳,还包括北京、上海、广州、杭州等等。像中西部可能是基于旅游、生态,也会形成良好的城市生态,保证城市的发展。

最后落到企业,企业生态具有什么样的特征呢?

千亿企业的奋斗启示。小米生态圈,是建立在我们生活所需的很多方面,通讯、智慧家居、旅游等等,都是围绕生态圈构建的。还有准万亿企业的战斗启示,华为,它一直在构建比较良性的生态圈系统,手机、穿戴、家居、电脑,以及包括云计算、服务器等等,包括它有庞大的基于供应链系统,松下、三星、东芝等等。

万亿企业的跨越启示,阿里的生态圈。零售、消费、娱乐、金融等等,这也是一种生态。

我们讲了这么多城市、区域、企业等等,刚才我们讲房地产行业走过了20年,其实我们在这个行业的人都知道已经发生了变化,地产行业在寻求适合自己的生态圈,行业已经发生变化的情况先,我们又做了哪些方面的改变。

中国城市化率去年已经接近60%,未来几年当中,70%和80%的增长,它的增长率、增长速度,会逐渐平滑。

低价拿地高价卖房的时代已终结,这两年感觉越来越明显,传统住宅市场中,招拍挂土地的价格逐年上升,但是由于限价,我们的利润空间在压缩,全国房地产利润在持续走低,到了去年已经是11.9%。全国房地产的销售量和价在这几年是横盘的,全国的房地产销售住宅的量都稳定在17万亿左右。

行业从之前的更加粗放逐渐迈向精细,也是我基于行业的变化,房地产企业也要思考更加精细化的管理。土地出让的精细化,我们政府在土地管控方面也比以前精细了,政府调控的精细化,不是一刀切,而是一城一策。房地产经营管理,未来也要精细化,从靠土地红利演变为靠企业的经营、融资能力、产品实力、成本、运营、服务等全方位的能力提升,可能才会迎来房地产企业未来的竞争。

头部品牌企业的山顶相遇,房地产大航海时代。一方面是房地产企业的船坚炮利,一方面进入人才、土地、资金的红海,渴望发现地理新大陆。

未来房地产企业从狼向狮,过去的加速起飞到未来的巡航模式,从激进的扩张到未来的稳定增长,从追逐规模到未来的生态建设。所以构建相关产业化,也是未来房地产企业思考的要如何构建生态。

无远虑,必近忧,谋生态,为发展。

我跟大家分享一下这几年金科在这方面做了哪些方面的思考和改变。

四位一体,金科美好生态圈。

金科从1998年成立,在重庆,到去年我们20年,2011年的西南,2017年的全国化,2011年A股上市,2016年提出美好生活服务商,2017年跨越式大发展,2018年金科20年又提出“四位一体”,全面构建金科美好生态圈。

我们结合衣食住行,来打造全生命周期的美好生态圈。全生命周期的客户美好生活需求,从成家、立业、成年、生子,包括到晚年,贯彻下来是我们民生地产开发和产业运营,以及中国所需的社区生活服务和文化旅游康养。

我们四位一体是民生地产开发、科技产业运营、社区综合服务、文化旅游康养,以用户为本体,全面启动“四位一体”战略,构建美好生态圈。为更多人提供更好、更多、更高性价比“三系一核”产品。

今年我在上海做了产品发布的时候,当时我们提出生命建筑的概念,生命建筑的概念是产品线、是产品内部,怎么理解这个呢?这个比较学术、比较技术,它是基于产品内核或者支撑产品打造的一种体系,就像一个人他是需要一个良性的肌体,就像我们讲产业生态,也是需要一个良性生态,一个协调的肌体才是健康的。我们以前做房屋是用外立面石材贴的非常高档、豪华,但是里面住起来并不舒适。所以我们要从生命建筑来思考整个产品打造的核心。

分了三大体系。智慧体、基因体、有机体。核心的逻辑和理念是,为建筑注入灵魂,将美好融入生命。我们冰冷的房屋以后也会有灵魂的。让它作为一个良性的肌体,是健康的、是协调的,而不是某一个点做到非常极致,但是其他大家并不关注。

从生命建筑到生命家,这是我们在全国很多项目里面的运用和展示。

第二个板块是科技产业投资运营,主要是基于科技创新、人工智能、物联网、生物制药等方面,也是中国产业方面能够提升竞争力的方面。金科在10个省18个城市布局了几十个项目,在山西、四川、重庆、上海、江苏、河南、山东、山西、辽宁、湖南等等,我们另外一条线已经在做产业方面的研发和投入,以及包括实际的项目落地和运营。

复合型的产业园,包括在辽宁、重庆、成都等等都有产业园。

这是总部基地。

这是长沙科技产业新城,也是在运营了。

这是重庆两江科技新城。因为金科总部在重庆,大家如果有机会来重庆,可以去看一下。

山东的济南大数据产业园,是在山东章丘,很多机组和机柜都放在这个产业园里,是山东省的重点项目。

社区综合服务,这是金科的第三个板块,依靠传统物业方面的升级,紧密围绕社区的衣食住行、游购娱教打造全方位、全周期的现代服务产业链,打造人、云、端的智慧社区生态。

我们社区服务已经进入了156个城市,我们合作的管理面积是12.8亿平方米,今年营收会突破接近30亿。

整个在社区综合服务这个板块,我们自建项目,大家看到这个灰色的,金科自建的项目大概只占到40%左右,其他全部是外界的,外界的住宅板块也占到20%,其他包括大型的企业公建、商业中心、产业园,政府、学校和景区,其实不是只是做金科的项目,我们承接了大量的包括其他开发企业的项目在管理。

这是我们一些典型的项目,除了住宅项目之外,包括南方航空(600029,股吧)的湖南分公司、重庆保时捷中心,重庆最大的4S店,是我们在提供作业管理。京东的西安亚洲分拣中心,盐城的高新创业园区,无锡的火车站,咸阳师范学院,重庆某炮兵学院,检察院等等,这是一些公共的服务,就是金科物业不纯粹是住宅物业的管理,而是全方位、全方面的,大型公建也都可以提供管理和服务的。

科技赋能,助力服务提升。我们跟海康威视(002415,股吧)的合作,跟中国电信的合作,跟微软的合作,包括跟华为、阿里等等都有合作,我们2013年就启动了科技板块,我们2013年进行改革的时候提了三大板块,传统的物业管理、科技板块、运营板块,通过几年的努力,我们科技板块现在已经发展得很不错了。我们前几年跟微软投资了几个亿,花了很多心思,做了一个金科天启大数据中心,在重庆,我们也有展示。把全国所有的能耗、全国所有的包括小区的出入口等等的摄像头,可以在一个屏上,甚至在一个手机屏上全部集成,我们现在几百个项目全部实现了。

这是关于服务的一些内容,或者说大型的公益组织,业主自建的社区社团,金科从2009年开始做邻里,现在坚持了11年,我们每年特别是邻里游会组织几十万业主,去年是30几万业主全球出游。

从万系邻里平台,到业主自治社群,再到社区公益。

最后一个环节是文化旅游康养,金科去年提出四位一体,因为基于国家的新兴发展战略,老年群体,是金科新探索的业主板块,具体项目还在进一步探索中。但是有一些项目正在落地过程当中。包括成都的温江的国色天香,还有银川的三沙等等。

金科的国际旅游度假区,是在规划当中的。我们现在这个板块有三条产品线,一个是投资比较大的两千到五千亩,是大型的。金科颐养汇,就是康养社区。金科未来物种公园。金科国际旅游度假区是要在一线城市或者热点二线城市来做,这个是最大的。而金科未来物种公园落地就更强,因为它的规模相对更小,投资相对可控。

跨越式发展,两年时间金科站上千亿的新起点。以千亿新起点为起点。

最后我的结尾是:“经济新常态,企业新生态”。“为美好,做更好”。谢谢大家!

日期: 2019-12-02
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