国务院常务会议做出决定：加快推进城镇老旧小区的改造
6月19日，国务院常务会议做出了一个对楼市“可能有深远影响”的决定：
加快推进城镇老旧小区的改造，简称“旧改”。
也就是说，“老破小”不拆了，但是会对它进行各种改造，包括水、电、光纤、加装电梯以及增加停车位。
文件中也提及，这是一个“涉及居民上亿人”的决定，能够促进住户户内改造并带动消费。有专家初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额，可能高达4万亿。
又是一个四万亿。
01
先看看国常会上都说了什么。
全篇看下来，通稿大概说了这么几点：
1、涉及多少人？
据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。
2、什么时候开始？
今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
3、改造内容是什么？
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
4、钱从哪来？
要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
5、改造之后还会做什么？
会在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
这些语言看似挺简单，但其实，能在这种级别的会议上做出部署，并且明确今年开展试点探索，基本可以说明，这项政策已经推进到具体实施阶段了。
一些省份，比如河北、安徽，已经“先行一步”，把老旧小区的改造名单，甚至未来三年的改造名单，都公布了。
所以，“旧改”作为新一轮拉动投资、扩大内需的新工具，接替“棚改”，已经箭在弦上了。
“旧改”有多大体量呢？
今年3月，国务院参事仇保兴曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
众所周知，三年“棚改”计划是最近一轮房价上涨的推手，那么，四万亿的旧改，在房地产领域是否也有类似的力量？
局姐觉得，真没那么简单。
02
先看看，出台这个政策的目的是什么。
按照住建部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，“老旧小区”应为：建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
也有住建部有关人士透露：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
这是一个非常惊人的数字。
从今年开始，4200万户老旧住宅，会在未来几年里陆续进行改造。如果每套房子里有3个人居住，可能会有1.2亿人受惠。
这1.2亿人，他们会得到什么样子的实惠呢？
他们的“老破小”不会拆了，他们不会获得安置补偿，但会对老房子的水电气路及光纤等配套设施进行改造，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施，有可能的情况下，建设北方的小区可能会增加“节能系统”以加强保温，会加装电梯，增加停车设施，整治小区道路、绿化等等，总而言之，基础设施完备之后，老旧小区更加宜居了。
更加宜居之后，就轮到业主自己出钱了。
政府在通稿里提到，希望“促进住户户内改造并带动消费”。
是什么意思呢？
给你建设了便民市场，你就会想要多去买点东西；给你把小区整治得漂漂亮亮，你也就会想把房间重新装修得敞亮些；你的楼下空出了足够多的停车位，你也就更愿意去买个车开开了。
总而言之，这次的四万亿，虽然是搞基建，但并不是一个用基建拉动房地产去库存的政策。
政府希望，这些钱能够撬动更多的钱，让身处老旧小区的你愿意多花些钱，开开心心地消费，把房子弄得更加舒服些，而不是像棚改一样，拆掉你的旧房子，再给你一笔钱，让你去买一套全新的房。
03
“促消费”动机在先，能不能真正促得了，又是另外一个话题。
头等大事，就是四万亿从哪来。
在会议的通稿里面，对于资金的来源已经有明确的规定。
要创新投融资机制。
今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。
鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。
运用市场化方式吸引社会力量参与。
嗯，除了居民自掏腰包的部分，财政也有一定程度的补贴。
这只是资金一小部分来源。更大的来源，是金融。
当年棚改，资金主要来源是棚改专项贷款、公共财政支出等。
2014年4月起，央行通过PSL支持政策性银行专项贷款，2016-2017两年，棚户区改造资金来源中，政策性银行贷款占比分别为80%和71%。2018年以来，棚改专项债实现了稳步增长。
这次的旧改，央行也一定会设立一个专门的金融工具进行支持。
具体的效果，就要密切关注下国家开发银行对于旧改的参与了。
其次，就是老旧小区的住户能不能齐心的问题。
就拿加装电梯这一件事来说。物权法规定，既有住宅增设电梯，应当至少经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
局姐看过太多老旧小区想加装电梯，结果一楼二楼的业主不同意，搁浅了好几年的故事。而所有的改造都有受益更多的住户和相对权益受损的住户，如何协调平衡，就是考验小区自身住户的时候了。
日期：
2019-07-05
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