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分析房产的涨跌规律
时间:2019-06-28 16:32:35 来源:房地产资讯网 点击:0 原文:点击查看

       消费者希望房产能够像正常的商品一样有涨有跌,有合理的预期,回归商品的本质。但是20多年来看,唯一让人看不懂的商品就是房产,我经常用特殊的商品来形容房产。那么在我国来说,房产真的是只涨不跌吗?借此机会简单谈谈我的观察。

       商品有涨有跌是事实,但是整体情况来看都是普遍上涨的


       第一、通过膨胀因素是导致商品价格上涨的主要原因,包括如今市场上见到的所有商品,其实价格都上涨。相比五年前就有很直观的体验,就以上班族经常早上吃的鸡蛋灌饼来着,从2013年的三块左右,涨到现在的五块。这就是很明显的例子。包括房价也是这样,其上涨的主要因素其实跟通货膨胀有直接关系。一般来说,货币资金流入越大的产业和行业。那么其上涨的幅度就越大。很遗憾的就是我国过去十几年来。新增的货币大部分都进入了房地产行业,如果房价不涨,我国的通货膨胀率就远远不止今天的5%-8%这个水平。

       第二、在市场经济情况下,商品价格的涨跌是一种淡旺季的体现,可惜似乎房产没有淡旺季。这里在日常用品为例,蔬菜价格在每年淡旺季的时候都会不同的价格体现。虽然大多数情况下它还是普遍上涨的,但是起码淡旺季分明就会让大家感觉到舒服点。大家之所以说房价一直在涨(心声抱怨)主要是因为,我国房产价格一直处于一种只有涨,似乎只有旺季没有淡金的时候。

      第三、是不是所有的商品都必须符合市场规律?有淡旺季之分?这点我们要理性对待。可以说,作为国民支柱行业来看,他的发展情况将直接影响国家经济的整体走势,还有其他行业的发展状况。无疑在我国来说,房地产行业占据的地位目前还是主导地位。虽然这几年一直在尽力削弱其地位,但是还是需要时间的。也就是说在房地产业作为国民支柱产业的情况没有发生改变的情况下。期待房产跟其他商品一样,有淡旺季,是不现实的。虽然事实很残酷,但是从各个地方尤其是四五线城市对于房地产经济的依赖度就可以发现,让房地产回归正常商品,最大的阻力其实是来自地方。

      房地产行业改革已经进入深水区,房价已经逐步进入稳定期

       第一、房产整体供过于求的情况已经开始凸显,尤其是对于四五线城市而言。2016年开始的一场浩浩荡荡的“去库存”行动,其主要收益对象就是四五线城市,虽然说最终是以高房价换取了库存,但是不得不说这样的机会未来会很少了。也就是说国家级政策去帮助地方解决房地产问题,基本不会出现了,这也是“一城一策、因城施策”的精髓所在。作为四五线城市来说,如今面临的就是高房价、人口流失、产业流失等情况,未来房地产维稳愈发艰难。

      第二、主要热门二线城市已经步入以改善房为主的一个阶段,这也就意味着房价稳定是大概率。这段时间我一直在分析几座热门二线城市的房地产销售数据,经过数据对比之后,发现一个惊人的一个结论。基本上绝大多数的二线城市已经步入了一个以改善房为主的时期,也就平均出售套数面积已经达到了100平米以上。这就意味着,越来越多的改善房成为购房的主力。刚需购买力不足,改善房不存在急切购房的情况,主要二线城市也基本步入了一个房价稳定期。当然前提是,没有投资性炒房的存在。

 

      第三、如今事情的房地产调控不放松,包括银行首套房贷利率的提高,其主要目的还是为了抑制投资性购房。就以前段时间闹得沸沸扬扬的苏州工业园区为例,其房价暴涨的主要原因还是因为投资风导致的。一般来说,按照正常的刚性需求和改善房需求是很难导致房价出现短时间暴涨的。那么只需要卡紧流入房地产市场的资金,尽量抑制投资性购房。那么房价大概是趋于稳定的,甚至有些城市的房价上涨会出现跑不赢通胀。这也就意味着,有些城市的房价其实已经开始出现的变相的下跌。甚至关注二手房情况的朋友应该知道,有些城市过去一年的二手房房价上涨仅仅在6%以下,这也就是意味着这些城市的二手房已经出现了“变相下跌”。

      综上,从市场角度来看是不存在只涨不跌的商品的,房产自然也不应该例外。但是介于房产的特殊使命,自然用正常的商品来看待房产是不合适的。不可否认的是,目前已经有不少城市的二手房处于横盘甚至是下跌的情况,只要这些城市的二手房价格涨幅跑不赢通胀,其实我们是可以理解为“变相下跌”的。

日期: 2019-06-28
标签: 房价 房地产
地区: 苏州
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