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六大房地产市场信号呈现理性回调态势
时间:2019-02-11 14:43:48 点击:0 原文:点击查看
 从2018年房地产市场的交易数据来看,上半年,尽管受到去杠杆和调控政策的影响,但在市场看涨房价惯性预期和对政策宽松抱有幻想的共同作用下,整体仍有小幅增长。但在7月31日中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”之后,市场对于房地产调控宽松的预期落空,再加上金九银十遇冷,开发商对未来市场预期转向谨慎,并逐渐减缓拿地和开发节奏,由此导致四季度房地产市场出现小幅回调态势。

(一)土地价格增速回调

根据中国国土勘测规划院发布的2018年全国主要城市地价监测数据显示,四季度,全国主要监测城市城市综合、商服、住宅、工业同比增速依次是6.17%、4.82%、8.55%、3.53%,较上一季度分别下降0.90、0.39、1.60、0.23个百分点。其中,住宅增速仍明显快于其他用途,但放缓的幅度也相对较大。从季度变化来看,一季度各用途地价同比持续上升;二季度综合、工业地价同比持续上升,住宅地价微幅下降,商服地价持平;三季度综合、商服、住宅地价同比增速下降,工业略有上升。总的来看,2018年我国地价总体温和上涨,增速从3季度开始逐渐回调,其中住宅地价的回调幅度更为明显。

(二)土地出让金增速回调

从土地出让情况来看,根据国家统计局数据,2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,同比增长14.2%,增幅回落1.6个百分点。地价和购置面积的增速双回调必然导致土地出让金的增幅收窄。根据财政部发布的2018年财政收支数据显示,2018年全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%,自2015年来连续三年正增长。但与2017年39%的增速相比,2018年的土地出让金增幅下跌了14个百分点。

(三)商品住宅销售价格涨幅回调

根据国家统计局对70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,2018年1-12月,在新建商品住宅销售平均价格上,一线城市同比上涨0.5%,涨幅比上年同期回落9.6个百分点;二三线城市同比分别上涨7.6%和7.8%,其中二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点,三线城市涨幅与上年同期相同。在二手房销售平均价格上,一线城市同比上涨0.7%,涨幅比上年同期回落11.3个百分点;二三线城市同比分别上涨5.8%和5.9%,其中二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点,三线城市涨幅比上年同期扩大0.5个百分点。总的来看,一线城市商品房价格降幅明显,二线城市有所下降,三线城市基本持平,整体房价呈现增速回调态势。

(四)商品房销售规模增速回调

根据国家统计局数据,2018年,商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%,比上年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。从月度数据来看,2018年1-7月,商品房销售面积和销售额的增速总体处于持续上升区间,但从8月份之后就进入持续下行区间。商品房销售面积增速从8月份14.5%的高点持续跌落至11月的12.1%,12月为12.2%,略有增长,8-12月的回调幅度为2.3个百分点;商品房销售额增速从7月份4.2%的高点持续下滑至12月的1.3%,回调幅度达到2.9个百分点。

(五)商品房库存规模持续回调

自2015年中央经济工作会议确定去库存的工作任务后,从2016年到2018年,商品房库存规模连续三年回调。根据国家统计局数据,2016年末,商品待售面积为69539万平方米,同比下降3.2%;2017年末,商品房待售面积为58923,同比下降15.3%;2018年末,商品房待售面积52414万平方米,同比下降11%。相比于2015年末高达71853万平方米的商品房待售面积,三年来共减少了1.94亿平方米的商品房库存,去库存效果显著。从2018年的月度数据来看,在经历了16和17两年大规模商品房去库存后,18年商品房库存的月度同比降幅持续小幅收窄,但整体规模仍处于持续下降通道。

(六)房地产开投资趋向回调

2018年房地产开发投资在规模和增速上都创下自15年以来的新高。根据国家统计局数据,2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,增速较上年提高2.5个百分点。但在住房消费预期扭转和地价、房价和销售增长减缓的形势下,这种高位增长实际上不可持续。18年四季度房地产开发投资增速已转为持续平稳下行,预计2019年房地产开发投资无论规模还是增速都将趋向回调态势。从月度数据来看,2018年1-7月,房地产开发投资增速基本保持在10%或以上,从8月开始,受中央政治局“坚决遏制房价上涨”的政策影响,房地产开发投资增速转入下行区间,由8月的10.1%持续下滑至12月的9.5%,涨幅收窄0.6个百分点,而且这一增速已低于年初的9.9%。

日期: 2019-02-11
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