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李宇嘉:菏泽“退出限售” 还有哪些城市扛不住了?
时间:2018-12-20 13:19:00 来源:中新网 点击:0 原文:点击查看

  12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消2017年11月出台的“限售政策”,即“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

  菏泽退出限售,早已埋下伏笔

  大家关心的是三个问题,为什么菏泽这么快就退出限售?还有哪些城市会受不住?未来楼市会怎么走?首先回顾一下菏泽在2017年11月发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,除限售措施外,还出台一系列“收紧楼市”举措:1、落实差别化的住房信贷政策;2、切实加强房屋交易网签备案管理;3、培育和发展住房租赁市场;4、加强新建商品房销售监管;4、强化二手房交易监管;5、加强监督指导和舆论引导;6、打击违法违规行等。

  仔细翻阅那份文件可发现,当时菏泽调控面临的形势,就和热点二线城市一样,甚至堪比一线城市,楼市已到爆棚到无以复加的地步,非常时刻,必须N管齐下。否则,房价就会上涨失控,创出天价。类似菏泽一样的三四线楼市,潮水来得快、去得也快,在退潮的时候,就必须要做好防护。

  菏泽:土地供应和棚改“带头大哥”

  一个内地的四线城市,其楼市为什么会这样?这还要从菏泽这两年的楼市说起。菏泽尽管是四线城市,但这几年在土地供应、棚改上,则可谓是“带头大哥”。2018年,菏泽棚改开工计划量达到12.7万套,居全国第一位;山东其他城市,如日照、潍坊、德州、泰安也在5万套以上。

  2017年,全国住宅用地成交TOP10,四线城市菏泽居然排到第十位,前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等重磅级二线城市。2018年上半年,全国住宅用地成交TOP10,菏泽居然排到了第二位,第一位是重庆,第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州,还是重磅级的二线城市。

  但现在,货币化退出了,一切都变了

  最关键的就是,棚改货币化退出。今年8月份,国家明确提出,住宅供应量大的城市,要退出棚改货币化,山东最先响应,菏泽首当其冲。棚改货币化退出,可是个大事情。因为三四线楼市火爆,之前孱弱的需求能够支撑起来,最关键的就是货币和信用的“加速器”效应,棚改货币化就是这样一种“加速器”。货币一旦大规模地进入,需求就爆棚起来了,房价上涨和预期上涨形成循环,预期的自我实现进一步加速这个循环,本地刚需、投资客、返乡置业、外地投资客蜂拥而入,多少供应都可以一夜之间吸纳完毕。但是,若货币化退出,就相当于釜底抽薪,货币和信用的“加速器”效应一旦没有了,房价上涨预期就没有了。此时,即便是少量的供应也呈压顶之势。12月,房天下菏泽共统计菏泽城区在售、待售项目110个,其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。可见市场库存压力比较大。

  菏泽和鄂尔多斯不同

  菏泽2017-2018年的巨量棚改,2019年到了释放供应的时候。若根据2017-2018年的需求体量来看,没有任何问题。但突然之间,需求回落了,原来预计的需求都消失了,自住需求相对稳定和饱和。未来接盘的,必须是投资需求了,所以就必须要松绑限售。否则,菏泽可能面临的就是和2012年鄂尔多斯一样的境地——楼市坍塌。不过,值得一提的是,如果说,地方势力雄厚,煤炭、稀土、天然气等资源丰厚的鄂尔多斯的楼市问题,是市场自发的行为,买单的都是开发商、施工单位和小业主,那么菏泽楼市买单的就是政府和金融机构。

  实际上,当初做棚改规划的时候,对于市场需求是有判断的,这是棚改的前提。如果出现了问题,那自然是棚改规划有问题。地方政府财政、国开行的贷款,都会面临巨大的风险。同时,类似于菏泽的“棚改案例”还有很多。菏泽出现问题,必然会传染给其他城市。对内地三四线城市来说,2015-2018年的棚改,貌似“天上掉馅饼”,通过大规模货币注入,启动旧城改造、土地出让、城市更新、配套建设、地产开发,对经济的拉动是全方位的。但是,一旦源头上的货币“加速器”效应减弱了,甚至消失了,需求就会迅速退潮。

  哪些城市会坚持不住?

  (1)山东:其他棚改量大的三四线城市

  (2)河南:三四线城市,比如驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等

  (3)安徽:淮北、阜阳等

  (4)湖北:襄阳、宜昌等

  (5)江西:九江、宜春、上饶、赣州等

  (6)江苏:徐州等。

  这些地方有几个共同的特征,一是都是三四线城市,二是都是人口大省(返乡置业量大),三是很多是老工业城市(棚改体量大)。2016年以来的棚改带来多重利好,让地方政府突然之间享受到了“掉馅饼”的好处,从此一发不可收拾,但烟花易冷,到了退潮的时候也是最痛苦的。

  未来调控走向判断

  2015年美国启动加息,中国迅速启动“去库存”,这是货币供应量和杠杆的“乾坤大挪移”,也就是将货币固话在不动产上,同时启动外汇管制。这样,以美国为主的发达国家收紧货币,中国就不会发生其他新兴国家所发生的金融危机。因为,只要流动性不逃出,而是停留在国内,卖楼也好、炒股也好、储蓄也好、创业也好,就不会发生资产价格的大幅度波动。

  2019年,美国还会加息,尽管频率减少,中美贸易摩擦的影响也开始显现,出口预计会下行。同时,由于控制表外融资、稳定杠杆,楼市和基建也会下行。由此,寄生于下游的制造业也会下行。另外,经济增长还要保持“合理区间”,民企和基建能托底吗?显然不行,100笔民营贷款抵不上拍卖一宗地,怎么办?那就是继续让释放出的流动性往楼市走,这样连接国民经济各行业、房地产上中下游的货币“加速器”又发动了,经济就不会陷入“通缩”。

  楼市给实体输血。首先,除了税收、土地财政等直接贡献以外,建设保障性住房、租赁房、棚改等,让数亿新市民“扎根”、大家过上美好生活,消费内需起来,房地产就是实体经济。其次,允许低成本资金进入楼市,但要求产出必须是实体经济,也就是资产红利外溢给实体,同时激活信用和金融循环,防止陷入通缩。近期,头部企业在新能源、生态农业、汽车等领域转型就属于此。现在,投资意愿高的行业不多,房地产就是一类。各大房企都在做大规模探索转型,热情不能扑灭。

  政策上,要让房地产成为实体经济,限制地价(包括配建保障房、公共设施以及租赁住房)、限制房价就是必然的。限售退出后,给地方政府调控主导权,但限价、限购、限贷继续坚持。(中新经纬APP)作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

日期: 2018-12-20
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