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夏磊:2019年的房地产销售面积要低于2018年
时间:2018-12-15 16:13:00 来源:腾讯房产·北京站 点击:0 原文:点击查看

腾讯智慧房产12月15日讯 12月15日下午,由清华大学互联网产业研究院、腾讯智慧房产共同主办,由清华经管学院房地产协会、厚物联合、水木HOWOO协办的2018清华地产金融峰会:数字经济o地产新篇在清华大学伟伦楼报告厅启幕。来自地产界、金融界的翘楚和专家学者齐聚一堂,碰撞思想,一起探索数字化经济时代下的地产新机遇!

恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊在发言中表示,2018年是一个非常特殊的阶段,自1945年以来,世界上有一百多个经济体开始了姿态各异的经济转型,然而最后只有12个经济体从发展中国家进入到了发达国家,成功概率为12%。目前,中国的经济形势面临着高速换档,必须从高速增长向高质量的发展转变,但是我们要看到房地产的发展是一个长周期的过程,而决定这个长周期的因素主要有7个方面。

首先,是经济增长的因素。自1952年到2017年,中国的GDP增长了1217倍,中国的人均GDP是8800美金,而美国是近6万美金,日本是38000美金,所以中国还存在很大的成长空间。

其次,是居民的收入水平因素。尽管房价在增长,但是从1998年房改以来到2017年,全国的人均可支配收入也从5425元增长到了36396元,增长了571%,所有的层面都是增长的。

第三,是城镇化的因素。城镇化率在30%以下是城镇化的平稳发展区,如果到了30%、70%以下则是加速发展区,过了70%是缓滞发展区,中国目前的城镇化率是58.5%,还存在很大的增长空间,这也将为房地产的发展助力。

第四,是人口数量和结构的因素。从1952年开始,中国的人口出生率有过一个六十年代的婴儿潮,但是八十年代以后随着计划生育政策的推行,中国的人口出生率是显著下降的,这是对于房地产的长周期来说不利的因素,但是,随着二胎政策的放开,中国的人口生育率有了显著的逆转,这将给地产行业带来更大的增长空间。

第五,婚姻状况变更的因素。从2011、2012年开始,中国的结婚率开始呈现了下降的趋势,但是相比结婚,离婚率上升的更快,离婚才是更大的刚需,因为很多离婚是冲着买房来进行的,把结婚率和离婚率结合在一起,这还是个很正向的指标。

第六,是家庭小型化的影响因素。1981年以来,中国的家庭户数是逐渐变小的,在北京,刚需是需要三套房的,一套自己住,一套父母住,一套对方的父母住,三个房子才是一个幸福的家庭。这种家庭户数的减少,也增加了对房地产的需求。

第七,是住房质量改善需求的因素。中国的住房质量,面临着很大的改善需求,这也将刺激房地产市场的发展。

而与此同时,进入存量房时代的房地产市场,也会面临三个主要的趋势:

一方面,行业的集中度会越来越高。市场层面,前十大房企2015年市场份额只有17%,但是2018年1到11月前十大房企的市场份额已经达到28.3%,预计今年,其全年的销售份额可以达到30%。融资方面,从2015年到2018年,后五十的房企,融资比从15%迅速下降到了8%,前十大房企却从38%上升到45%,融资收紧的大环境下,大的房企虽然感觉到了压力,但是整体依然比小房企好很多。

另一个方面就是消费的升级。消费升级表现在两个方面,一个是购房观念的升级,另一个是消费区域的升级,这种消费升级的观念直接导致了农村人想去县城买房子,县城人想去地级市买房子,而地级市的人又想去省会城市买房子,省会城市的人想去一线城市买房子,这就是中国不甘心的人口流动的方向,这也带来新的需求。

第三个趋势应该是供应结构的转变,这是一个非常关键的趋势。北京现在是一个3万到12万的全谱系市场,从3万到12万的房子都有,而现在,北京重点推出的是共有产权房,即:在这个地方卖的地,以前卖商品房要卖出6万,现在政府在出让的时候就把50%的产权拿走了,将来这个房子是你的,但是你的产权是跟政府共同享有的,我们是一半一半的产权,那么你付房价的时候只付一半的房价。这样做的好处在于降低了门槛,但是你只享有一半的产权,这对于自住的业主来说是一个非常好的事情。

展望2019年,政策上,稳房价、稳预期和防风险是主要的方面,而对于一线城市来说,房地产市场已经普遍趋于稳定了,任何人想再寄托于靠房子一夜暴富,不去勤劳工作的时代已经过去了。未来,还是要依靠制度建设和长效机制来稳定房价,而且,经过20年的探索,现有的房地产调控手段已经变得非常全面,不管是财税、住房保障还是市场管理等方面都已经非常完善,政府还是有能力把房地产市场管理好的。

”2019年,中国的房地产市场间的区域分化要更明显一些,一线城市会继续正向增长,二线和三四线城市会略有下调,整个销售面积比2018年要低一点,可能只有16.1亿平,但是仍然是非常高的房地产市场的发展水平“夏磊表示。

日期: 2018-12-15
地区: 北京
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