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李一戈:房企完不成任务也别急
时间:2018-10-19 09:10:00 来源:南方网 作者:李一戈 点击:0 原文:点击查看

  我看了一下主要房企今年前9月的销售额完成率,总体情况还是不错的,普遍在70%以上;少数企业达到90%以上,提前完成全年任务已成定局。

  之前我批评过楼市“冬天论”,这只是部分舆论的夸张夸大罢了。没错,下半年后,不少项目去化放缓,回款放慢,连北京有的限竞房项目都不好卖了。金九不再,银十也难。包括知名房企在内的一些楼盘开始降价促销。

  但这只是房地产市场应有的调整。事实上,这场调整,比预期的时间晚了至少一年。

  有几位企业掌门人私下跟我讲,早在2016年底,此轮调控开启并逐渐加码后,不少房企就做好了市场下行的准备,预计2017年年中至三季度到达顶部。孰料,市场强大的惯性,加上三四线城市的逆势增长,一再冲破高点,直到今年年中。

  我们总是以过去来观察未来,以现在来判断趋势。在勃发的市场力量推动下,个别谨慎的房企也变得乐观起来,2017年制定的次年计划,不由自主地偏向了进取甚至激进。

  销售额、回款额等指标,房企一般有两个计划,一个是对外公布的,相对保守、稳健;一个是内部任务,要高于对外公布的数字。我参加过几次房企内部会议,内部任务比对外公布的高出30%。我当时替各地负责人捏了把汗。但2016、2017年都完成了。

  有房企业务部门负责人告诉我,个人考核绩效主要是跟内部任务挂钩的。因为大家都知道,对外公布的指标基本都能完成,不然要被投资者骂死。所以,企业的节奏、节点都是按照内部任务来推进的。主流房企大多实行了跟投制度,奖金所系,利益攸关,不由你不努力。

  我问一位老板:为啥市场稍一见凉,就听到一片哇哇叫。他回答说:利益所系嘛。就是上面说的意思。但实际上很多老板心里是有准备的。之所以催逼着销售部门按内部任务拼命卖楼、全力回款,就是想尽可能多地储备粮草。

  根据前面提到的任务完成率,参照的基本是对外公布的指标,完成率70%以下的,今年房企内部任务目前估计很难完成了。前阵子一些营销负责人私下交流时说完不成任务也是指内部任务。其实没关系,对外指标完成了,对企业来说还是安全的。只是立下内部军令状的朋友们拿不到预期的奖金数了。

  这几天,很多房企在开三季度经营工作会议。在可能的条件下,我建议老板们适当调减年度任务,市场下行,职业经理人日子总还得过对吧。

  其实我最担心的,还是2016-2017年才加入跟投的房企职业经理人。如你所知,过去两年商品房量价迭创新高,这意味着跟投门槛也越来越高。原来就在A房企的职业经理人,一般是用绩效奖金加企业杠杆跟投,但从B房企过来A房企的,则多用自有资金加企业杠杆跟投。

  回过头看,2014-2016年跟投的职业经理人,盈利颇丰。2017年跟投的,今年上半年能结算也相当不错。但今年跟投的,就有点悬了。利润率还好说,是前两年的结转(今年上半年数字非常漂亮),但今年全年的销售额、回款率增幅想必很难如愿实现预期。奖金拿不到或少点儿没什么,杠杆可都是负债,这个压力就比较大了。

  因此,我建议房企老板对今年的跟投制度现在就做一些修正。不是职业经理人不努力,毕竟市场的力量胜过人为。

  根据我们记者的报道,最近土地流标率增加,成交土地的溢价率降低。这正是楼市转入下行期的正常表征。对于房企来说,这是矛盾的:用发展的眼光看,下行期地价较低,正是补充土地储备的机会;但与此同时,增加土地储备意味着占有较大资金,对现金流和回款有更高的要求。

  这无疑对房企决策的平衡能力提出了更高要求。商业决策不可能不冒险,但过于冒进又可能把企业带入失控的险境。我还是那句话,从高处判断,从低处入手,市场下行阶段,不妨偏谨慎保守一些,筑牢财务底线为上。弯道超车需要非凡的驾驶技术,而且驾驶员不只是老板一个人,而是整个决策团队。

  很快,又到了制定明年任务计划的时候。过度悲观是没有必要的,房地产市场还有相当长的发展期,住房的改善性需求几乎是永远存在。但该调整修正的指标、制度要及时调整修正,宁可稳一点也不要摔大跟头。并非最不重要的,房企以规模速度和高周转为出发点的跟投制度应该校正了。(21世纪经济报道 编辑 李靖云)

日期: 2018-10-19
地区: 北京
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