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碧桂园式“高周转”笼罩中国地产,房子只是快消品?
时间:2018-05-29 08:23:00 来源:中国新闻网 点击:0 原文:点击查看

  “听说碧桂园5个月就能搞定一轮项目周转。作为央企能这么快就卖出房子吗?”5月17日,在央企保利地产召开的股东大会上,董事长宋广菊听到了很多关于“高周转”的追问。宋当即表示要学习“高周转”,至此,连央企地产一哥也要踏上“高周转”之路了。

  何为高周转?今年4月被称为“宇宙级房企“的碧桂园泄露出三份文件显示:碧桂园正全力加速“高周转”,文件要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。4月5日,碧桂园总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。4月8日,碧桂园集团专门开了"高周转"专题会议。网上也随之流传出了《集团"高周转"专题会会议纪要》。4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

  对于碧桂园项目负责人,高周转的奖惩制度是:如(土地)摘牌即开工,奖20万元,每推迟1天,奖金递减1万,20天开工,奖金减为0,第21天开工则罚款1万,逐天递减,40天开工,罚款20万元,如果第41天开工,撤职。而对于设计人员,高周转要求所有三四五线城市的项目,设计院接到设计要求后,当天内出图(通宵)。

  碧桂园正用“快消”方式做地产,其内部熟知的“家法”是:实施“4568”法:4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。开盘销售实施“789”法:新入市项目,开盘一周内去化不低于70%,买地后,首期开工须销售80%的存货,新入市项目,开盘当月去化率要达到90%。

  基于此,碧桂园从一家地方房企蹿升为“宇宙第一房企”,其销售额在2013年跨入千亿俱乐部,2017年更是高达5508亿元,一举超过恒大和万科,成为销冠。

  但地产界风云际会,行业周期说变就变。自2017年3月新一轮楼市调控以来,房企的日子开始变得不太好过。

  以碧桂园为例:当宇宙级规模遇到历史性调控带来的资金缺口和压力时,高速周转无疑是唯快不破的法门。据报道:目前碧桂园的已签约土地储备和基本锁定的潜在储备加起来足够再卖6年左右的房子。随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,各地的“限购”“限贷”加码,原来售楼处的火爆很难维持。这种局面对于那些高负债、高杠杆、激进拿地的开发商来说,将是一场泡沫过后的煎熬。

  高周转成了房企的“救命稻草”,巨头犹困,全行业已被裹挟进高周转的漩涡中。然而,对于中国地产行业而言,“萝卜快了不洗泥”会不会变成泥沙俱下的大败局?

  在建筑设计界就一直有声音反对碧桂园式的速度优先。看到“设计院接到设计要求后当天内出图(通宵)”的要求,有设计师甚至说出碧桂园不配享有设计的气话,这种以速度为第一要求的做法也会在设计界“人神共愤”,许多专业建筑设计机构并不买账。事实上,碧桂园主要使用的也是自有设计院。面对这样的设计要求,往往也只能产生“千城一面”的复制作品,或者自夸只有一条产品线,那就是“五星级的家”。

  另外,值得警惕是建筑质量。按照高周转的要求:碧桂园土地摘牌到开工时限要求最长40天,从土地摘牌到开盘,要求平均时间是4-5个月——在此期间不奖不罚,极限不得超过7个月。

  杨国强称:“我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘,精装修交房;我们专注三四线城市,拿净地,面积要大,付款要分期;拿地的同时,设计基本完成,三个月内必须开工;第四、第五个月可收回资金;后续开发,要视市场销售进度而定。这样的速度别人做不到,这样的把控别人做不到,我杨国强能做到。”

  “行业最快”正是独门秘籍。近年,碧桂园一直在推广其SSGF工业化建造体系,被称为新型装配和建筑工业化解决方案。SSGF,即Sci-tech(科技创新)、Safe&share(安全共享)、Green(绿色可持续)、Fine&fast(优质高效)。相比传统工艺,使用这种工业化建设30层高层洋房开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月,节省9个月左右。碧桂园还表示:按照新型工业建造体系,平均一层楼只需要5天,比传统方式节省3天。

  但公开信息显示,截至2017年末,碧桂园在47个区域111个项目推广使用“SSGF工业化建造体系”,不足全部项目的两成。

  事实上,传统地产巨头万科曾将工业化建造推向极致,其在2016年底占比达到80%,也曾出现较多问题和投诉,最终选择走“均衡型快周转”之路。这不失为一个教训。毕竟房子是用来住的,安全大于天,高质量发展才是今天的主基调。

  今年3月1日,几十名碧桂园“金海湾(Danga Bay)”业主因不满房屋质量和小区环境,前往马来西亚新山市房屋仲裁庭投诉开发商。新山市地处马来西亚南部柔佛州,与新加坡隔着一条50公里长的柔佛海峡。这些业主来自不同国家,包括马来西亚、新加坡和中国。他们认为,“金海湾”实际情况与碧桂园广告宣传有很大差异。房屋本身存在质量问题,消防等配套设备也不齐全。部分业主希望退房。他们还声称碧桂园态度敷衍塞责。尽管在海外,这样的质量警钟也不应被忽视。

  今天,中国的地产巨头们已经堪称宇宙级的规模,但在高周转和高质量之间,必须找到一条通路,才能真正实现这个行业的转型与突破。

  中国新闻周刊 文/王一凡

日期: 2018-05-29
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