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多房企“争食”广物地产股权背后:打响土地资源争夺战
时间:2018-03-19 16:41:54 来源:21世纪经济报道 作者:张敏 点击:0 原文:点击查看

  业内人士透露,与招拍挂市场相比,并购获取的项目,平均成本至少可以减半。在全行业并购规模不断扩大的同时,并购领域的多元化特征也愈发明显。这一趋势与房企普遍实施的多元化转型有关,且同样会成为一种趋势。

  3月13日,阳光城发布公告称,拟参与广物地产45%股权的竞买,底价35.75亿元。在此之前,粤泰股份、碧桂园均已确认参与竞购。

  多家房企同时竞购一家标的,在中国房地产并购市场并不多见。过去几年来,房地产市场的并购规模越来越大。在房企获取资源的渠道中,并购所占比重也不断提高。

  在这背后,是房地产企业强弱分化不断明朗的大趋势,以及大中型房企对规模效应的追求。同时,与招拍挂相比,通过并购获取项目有着明显的价格优势。

  分析人士认为,在经历了融绿合作和万达“断臂”等标志性事件后,中国房地产的并购正在趋于白热化。未来并购案例出现的频率将会越来越高,并购标的也会趋于多元化。多家房企争食同一个标的的现象,将不再罕见。

  资产出售常态化

  三家公司都感兴趣的广物地产为国有参股企业,其中广东省物资产业(集团)有限公司持有45%股权,天津汇萌置业有限公司持有40%股权,广州市潮越财务咨询服务有限公司持有15%股权。此次挂牌出让的,是广东省物资产业集团持有的45%股权及相关债权,转让底价35.75亿元。

  资料显示,广物地产已布局广东、海南两省的十大核心城市,土地储备面积超1000万平方米。截至2017年底,广物地产总资产约204.54亿元。

  虽不是大额标的,但仍引发了三家企业报价。业内人士认为,这是因为其布局较为合理,资产也相对优质。更重要的是,与招拍挂市场相比,这部分资产的价格并不高。

  最近几天,类似的并购案例不断发生。

  3月14日,华夏幸福公告披露,拟以总价41.61亿元收购三项目公司股权,从而实现对项目的完全控股。

  3月13日,首创置业公告称,拟向天津市地下铁道集团收购天津城铁港铁建设有限公司余下51%股权,代价18.31亿元。

  3月12日,海航基础发布公告称,以19.33亿元的价格出售两个海南项目,买家为融创。

  3月10日,中天金融发布公告称,以246亿元出售公司持有的中天城投集团有限公司100%股权。

  “房地产资产的出售和收购正在变得常态化。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示。据普华永道统计,2017年上半年,中国房地产相关的并购交易总金额达到445.6亿美元(约合2921亿元人民币),同比增加78.5%;交易数量207宗,同比增加24.7%。预计去年全年的房地产并购规模超过6000亿人民币。

  严跃进认为,并购规模的扩大,与我国房地产行业的分化大势有关,但其中有两个案例起到了刺激作用:一是2014年的融绿合作,虽然最终未果,但开启了房企“强强并购”的先例;二是2017年7月,万达以631亿的代价将酒店和文旅项目售予融创和富力,创下中国房地产并购规模纪录。

  严跃进表示,这两个案例在当时看来显得“石破天惊”,但对并购市场带来了极大的刺激。此后,房地产的并购交易变得司空见惯。

  并购领域多元化

  房地产并购规模的增加,伴随着并购标的的增多,这也客观上反映出越来越多房企退出房地产业。其中,中天金融出售房地产业务,正是其长期以来转型为金融业、剥离房地产资产的最终结果。

  3月12日,珠江控股正式将证券简称变更为“京粮控股”,成为退出房地产业务的另一个案例。

  与此同时,大中型房企为保持和强化规模优势,也将并购作为扩大规模的主要手段。近几年,融创、阳光城便通过并购积累了大量存货,其销售规模也迅速提升。

  最为夸张的是奥园。3月15日,奥园地产集团主席郭梓文在业绩会上表示,公司有80%项目都是由并购而来。“所以我们今年也会继续保持这种并购的节奏。”

  虽然并购方式存在产权隐患,但由于规模大、成本低,仍然受到房企青睐。北京某房企人士向21世纪经济报道透露,与招拍挂市场相比,并购获取的项目,平均成本至少可以减半。“如果谈判能力强的话,一些并购项目的成本会低至招拍挂的20%-30%。”

  由于房地产市场的强弱分化已是大势所趋,大部分受访者认为,今年的并购市场将继续活跃。严跃进表示,在市场的下行周期,行业整合往往会加剧,因此2018年并购的活跃度还将继续增加。

  在并购规模不断扩大的同时,另一个突出特征也开始出现,即并购领域的多元化。

  2017年8月,大悦城与多名知名机构投资者共同成立境内、外并购基金,初步投资金额约为人民币114亿元。大悦城地产财务总监许汉平近日透露,目前境外基金已经成立,境内基金由于涉及到中国人寿以及基金协会,需要走一系列审批流程,但也接近成立。

  公司管理层还介绍,该基金将用于收购改造一二线城市存量商业,预计未来两到三年里收购8-12个项目。

  2017年7月和2018年1月,万科分别参与收购物流服务供应商普洛斯的股份,以及凯德地产的多家购物中心,在物流地产和商业地产领域大幅加码。

  今年3月4日,融创上海商置与盛煦地产宣布,将共同发起国内首只存量资产并购基金,规模达200亿元人民币。这也是融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场。

  前述房企人士指出,这一趋势与房企普遍实施的多元化转型有关,且同样会成为一种趋势。“房地产企业自行启动转型,往往会耗费大量的人力物力,也会冒很多风险。所以有些企业会以直接收购的方式来操作。”他表示,这种做法能够迅速扩大规模,企业通常会将被并购方的现有团队留下,从而获得运营经验和能力。

日期: 2018-03-19
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